Kısa cevap: İhalenin feshi, icra dairesince yapılan cebri satışın (ihalenin) kanuna aykırı yapıldığı gerekçesiyle iptalinin icra mahkemesinden istenmesidir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.134’e göre talep, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde şikâyet yoluyla yapılır. Satış ilanının usulsüz tebliği, kesinleşmemiş kıymet takdiri ve ihaleye fesat başlıca fesih sebepleridir. Talep işin esasına girilerek reddedilirse, başvuran ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edilir.
Önemli noktalar
- 7 günlük süre ihale tarihinden başlar; ihaleden önceki usulsüzlükler en geç ihale günü öğrenilmiş sayılır.
- Satış ilanı tebliğ edilmemişse süre öğrenmeyle başlar, ancak portal ilanından itibaren 1 yılı geçemez.
- Para cezası sabit %10 değil, %10’a kadardır; konut finansmanı ve TOKİ takiplerinde oran %20’dir.
- Usulden ret, ilgili kişiler bakımından para cezası doğurmaz.
- İlgili sayılmayan başvurucu nispi harcın yarısını ve ihale bedelinin %5’i oranında teminatı peşin yatırır.
Kahta’da tarla, bağ, ev veya hisseli arsa gibi taşınmazlar çoğunlukla bir icra takibi ya da ortaklığın giderilmesi kararı sonucunda elektronik satış portalında satışa çıkar. Satış tamamlandığında borçlu, paydaş veya ihaleye katılan kişi için geriye çok kısa bir süre kalır. Bu yazı, ihalenin feshi davasının süresini, hangi sebeplerle açılabileceğini ve ret hâlindeki para cezası riskini güncel kanun metni ve tam okunmuş Yargıtay kararları üzerinden açıklar.
İhalenin feshi için kanuni süre yalnız 7 gündür. Satış ilanı, kıymet takdir raporu ve tebligat evrakıyla dosyanızın hemen incelenmesini isteyebilirsiniz.
İhalenin Feshi Nedir ve Hangi Kanuna Dayanır?
İhalenin feshi, icra veya satış memurluğunca yapılan cebri artırmanın, satış sürecindeki usulsüzlükler ya da ihaleye fesat nedeniyle iptal edilmesini sağlayan özel bir şikâyet yoludur. Dayanağı İİK m.134’tür. Fesih kararı kesinleşene kadar ihale kesinleşmez, tapuda alıcı adına tescil yapılmaz ve ihale bedeli alacaklılara ödenmez.
Kanunun ilgili cümlesi şöyledir: “İhalenin feshini, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler.” (İİK m.134/2). Güncel metne mevzuat.gov.tr’deki İcra ve İflas Kanunu üzerinden ulaşılabilir.
İhalenin Feshi Davası Süresi Kaç Gündür ve Ne Zaman Başlar?
İhalenin feshi davası süresi, İİK m.134/2’ye göre ihale tarihinden itibaren 7 gündür. Kanun, ilgililerin ihale anına kadar yapılan işlemlerdeki usulsüzlükleri “en geç ihale günü” öğrendiğini kabul eder. Bu nedenle ihaleden önce yapılmış bir hata için süre, kural olarak ihalenin yapıldığı günden işlemeye başlar.
Kanun üç durumda başlangıcı öteler: satış ilanı tebliğ edilmemişse, satılan malın esaslı niteliklerinde hata sonradan öğrenilmişse ya da ihalede fesada sonradan vâkıf olunmuşsa süre öğrenme tarihinden başlar. Bu esneklik sınırsız değildir: süre, “ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir seneyi geçemez” (İİK m.134).
Süre hesabı örneği
Kahta’daki bir taşınmazın artırması 10 Mart’ta tamamlanıp ihale edilmiş olsun. Satış ilanı borçluya usulüne uygun tebliğ edilmişse son başvuru günü 17 Mart’tır; son gün resmî tatile denk gelirse süre izleyen ilk iş gününe uzar. Satış ilanı hiç tebliğ edilmemiş ve borçlu satışı 2 Mayıs’ta öğrenmişse 7 gün 2 Mayıs’tan başlar; ancak portal ilanının üzerinden 1 yıl geçmişse artık başvuru yapılamaz.
İhalenin Feshi Sebepleri Nelerdir?
İhalenin feshi sebepleri, satış hazırlığından artırmanın sonuçlanmasına kadar her aşamadaki kanuna aykırılıklardır. Uygulamada en sık ileri sürülenler satış ilanının usulsüz tebliği, kıymet takdirine ilişkin itirazlar ve ihaleye fesattır. Muhammen bedelin yüzde ellisinin altında satış (İİK m.115) ve satış ilanının içeriğindeki hatalar da fesih sebebi olarak incelenir.
Satış ilanının usulsüz tebliği
İİK m.127 uyarınca taşınmaz satış ilanının bir örneği borçluya, alacaklıya ve tapuda kayıtlı ilgililere tebliğ edilir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, borçluya satış ilanının hiç tebliğ edilmemesini veya usulsüz tebliğini “başlı başına ihalenin feshi sebebi” sayar. Örneğin Tebligat Kanunu m.21/1’e göre yapılan tebligatta haber verilen komşunun adı yazılmamışsa tebligat usulsüzdür. Borçlu vekille temsil ediliyorsa ilanın vekile tebliği gerekir.
Kıymet takdirine itiraz edilmemesi
Kıymet takdir raporunun tebliğ edildiği ilgililer, İİK m.128/a’ya göre raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyette bulunabilir. Bu imkânı kullanmayan kişi, değerin düşük belirlendiğini sonradan ihalenin feshi sebebi yapamaz. Rapor usulsüz tebliğ edilmişse ise kıymet takdiri o kişi yönünden kesinleşmemiştir ve değer itirazı fesih davasında bilirkişiyle incelenir.
İhaleye fesat karıştırılması
İhaleye fesat, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.281’deki “hukuka veya ahlaka aykırı yollara başvurularak” ihalenin gerçekleştirilmesidir: katılımcıların anlaşarak teklif vermemesi, istekli kişilerin artırmadan caydırılması gibi. İİK m.134 bu sebebi açıkça fesih sebepleri arasına alır; fesat sonradan öğrenilmişse 7 günlük süre öğrenme tarihinden başlar.
Menfaat İhlali Neden İspat Edilmek Zorunda?
Menfaat ihlali şartı, ihalenin feshini isteyen kişinin usulsüzlük nedeniyle kendi çıkarının zarar gördüğünü göstermesini ifade eder. İİK m.134’e göre ihalenin feshini şikâyet yoluyla talep eden ilgili, “vakı yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin muhtel olduğunu ispata mecburdur.” Bu nedenle başkasına yapılan bir tebligattaki hata, kural olarak o kişi adına ileri sürülemez.
Taşınmazın muhammen bedelin üzerinde satılmış olması, zararın bulunmadığı anlamına tek başına gelmez. Yargıtay, bilirkişinin belirlediği gerçek değerin ihaleye esas muhammen bedelin üzerinde çıkmasını borçlu ve alacaklı aleyhine sonuç doğuran bir fesih sebebi olarak kabul etmektedir.
İhalenin Feshi Talebi Reddedilirse Ne Kadar Para Cezası Ödenir?
İhalenin feshi para cezası, talebin reddi hâlinde başvurana hükmedilen ve Hazineye gelir kaydedilen yaptırımdır. İİK m.134’e göre icra mahkemesi talebin reddine karar verirse “ihalenin feshini talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder.” 30.11.2021’de yürürlüğe giren 7343 sayılı Kanun’dan önce oran sabit yüzde ondu; şimdi bu oran bir üst sınırdır.
Para cezası yalnız üç hâlde verilir: talep, ihalenin feshini isteme hakkı olmayan biri tarafından yapılmışsa, bu kişi feragat etmişse veya mahkeme işin esasına girerek talebi reddetmişse. Borçlu veya alacaklı gibi ilgili kişinin talebi esasa girilmeden reddedilirse para cezası verilmez. Konut finansmanından doğan alacaklar ile TOKİ’nin rehinli alacaklarının takibinde oran yüzde yirmi olarak uygulanır.
Para cezası hesap örneği
Kahta’da bir tarla 2.000.000 TL’ye ihale edilmiş ve borçlunun fesih talebi esastan reddedilmiş olsun. Mahkemenin verebileceği en yüksek ceza 200.000 TL’dir. Yargıtay, kötü niyetle süreci uzatma amacı görülmeyen bir dosyada yüzde onluk cezayı ölçülülük ilkesi gereği yüzde beşe indirmiştir; aynı örnekte bu 100.000 TL’ye karşılık gelir. Başvuran ilgili sayılmayan bir kişiyse ayrıca 100.000 TL teminat ve nispi harcın yarısını peşin yatırmak zorundadır.
İhalenin feshi süreci adım adım (İİK m.134, 363)
Kimler İhalenin Feshini İsteyebilir, 2025’te Ne Değişti?
İhalenin feshini isteyebilecek kişiler İİK m.134/2’de sınırlı olarak sayılmıştır: satış isteyen alacaklı, borçlu, malın resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar. Bu kişilerin yurt içinde bir adres göstermesi gerekir. Komşu, akraba veya ihaleye hiç katılmamış biri fesih talebinde bulunamaz.
25.12.2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7571 sayılı Kanun iki ekleme yaptı. İlk olarak, sayılan kişiler dışındakilerin talebi artık “dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.” İkinci olarak, pey sürerek katılan gibi ilgili sayılmayan başvurucu harç veya teminatı eksik yatırırsa mahkeme iki haftalık kesin süre verir; süre içinde tamamlanmazsa talep derhal reddedilir.
Ortaklığın Giderilmesi Satışlarında İhalenin Feshi Nasıl İstenir?
Ortaklığın giderilmesi satışlarında ihalenin feshi, satış memurluğunca yapılan ihaleye karşı aynı İİK m.134 kurallarıyla istenir. İzale-i şuyu davası sonunda taşınmaz aynen bölünemiyorsa satışa çıkar ve paydaşlar, satış ilanının tebliği bakımından borçlu ve alacaklı gibi ilgili konumundadır. 7 günlük süre, menfaat ihlali şartı ve para cezası burada da uygulanır.
Kahta’da hisseli tarla ve köy evlerinde satışın tüm paydaşlara usulüne uygun bildirilmemesi sık rastlanan bir durumdur. Yurt dışında yaşayan veya adresi değişmiş paydaşa yapılan tebligatın geçerliliği, fesih incelemesinin merkezinde yer alır. Satış öncesi aşamalar için ortaklığın giderilmesi davası yazımıza bakabilirsiniz.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
İhalenin feshi dosyalarında hak kayıpları çoğunlukla sürenin yanlış hesaplanmasından ve dayanaksız sebeplerin ileri sürülmesinden doğar.
- Süreyi tebligattan başlatmak: Satış ilanı tebliğ edilmişse 7 gün ihale tarihinden işler; ihale sonucunun ayrıca bildirilmesini beklemek süreyi kaçırtır.
- Kıymet takdirine itiraz etmeyip ihalede değeri tartışmak: Usulüne uygun tebliğ edilmiş rapora 7 gün içinde itiraz edilmemişse bu sebep dinlenmez.
- Dayanaksız sebep sıralamak: Esastan ret, ihale bedelinin %10’una kadar para cezası demektir; her iddia belgeyle desteklenmelidir.
- Menfaat ihlalini göstermemek: Başka bir paydaşa yapılan hatalı tebligat, kural olarak kendi zararınızı kanıtlamaz.
- Yurt içi adres bildirmemek: Kanun bu adresi başvuru koşulu olarak arar.
Yargıtay İhalenin Feshi Konusunda Ne Diyor?
Aşağıdaki kararların tam metinleri okunmuştur; her biri ihalenin feshinin farklı bir yönünü gösterir.
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 11.02.2026 tarihli, 2026/321 E., 2026/825 K. sayılı kararı: Borçluya satış ilanı tebliğinin usulsüz olması başlı başına fesih sebebi sayılmıştır. Borçlunun ilanı UYAP’tan okumuş olması, okumadan sonra yapılan usulsüz tebligatları geçerli kılmamış; şikâyeti reddedip para cezası veren karar bozulmuştur.
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 05.02.2024 tarihli, 2024/256 E., 2024/890 K. sayılı kararı: Kıymet takdirine süresinde itiraz etmeyenlerin bu sebebe dayanamayacağı hatırlatılmış; süresinde itiraz edilen dosyada bilirkişi değerinin muhammen bedelin üzerinde çıkması, taşınmaz daha yüksek bedelle satılmış olsa bile fesih sebebi kabul edilmiştir.
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 12.09.2022 tarihli, 2022/7890 E., 2022/8547 K. sayılı kararı: 7343 sayılı Kanun sonrasında para cezasının “yüzde onuna kadar” olduğu belirtilmiş; kötü niyetle süreci uzatma amacı bulunmadığından ve ölçülülük ilkesi gereği yüzde onluk ceza yüzde beşe indirilerek karar düzeltilmiştir.
- Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 17.01.2024 tarihli, 2023/8972 E., 2024/468 K. sayılı kararı: Ortaklığın giderilmesi ilamına dayalı satış memurluğu ihalesinde, ilgili sayılmayan başvurucunun nispi harç ve %5 teminatla yükümlü olduğu kabul edilmiştir. Karar oyçokluğuyla verilmiş ve 7571 sayılı Kanun’un harç-teminat için iki haftalık kesin süre getiren değişikliğinden önceki döneme aittir.
Satış ilanı, kıymet takdir raporu ve tebligat mazbatalarını birlikte inceleyerek ihalenin feshi talebinin dayanaklarını ve ret hâlindeki para cezası riskini somut olarak değerlendirebiliriz.
Sıkça Sorulan Sorular
İhalenin feshi davası süresi kaç gündür?
İİK m.134/2’ye göre ihalenin feshi, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesinden şikâyet yoluyla istenir. Satış ilanı tebliğ edilmemişse, malın esaslı niteliklerinde hata veya ihaleye fesat sonradan öğrenilmişse süre öğrenme tarihinden başlar; ancak ihale kararının elektronik satış portalında ilanından itibaren 1 yılı geçemez.
İhalenin feshi reddedilirse ne kadar para cezası ödenir?
İcra mahkemesi talebi işin esasına girerek reddederse, feshi isteyeni ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Oran 2021’deki 7343 sayılı Kanun’dan bu yana sabit değil, üst sınırdır. Konut finansmanı ve TOKİ rehinli alacak takiplerinde bu oran yüzde yirmi olarak uygulanır.
Süre geçtiği için reddedilen talepte para cezası verilir mi?
Kanun para cezasını üç hâle bağlar: ihalenin feshini isteme hakkı olmayan kişinin başvurusu, bu kişinin feragati ve işin esasına girilerek verilen ret. İlgili sayılan borçlu veya alacaklının talebi esasa girilmeden usulden reddedilirse para cezasına hükmedilmez.
Kimler ihalenin feshini isteyebilir?
Satış isteyen alacaklı, borçlu, malın resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar isteyebilir; yurt içinde bir adres göstermeleri gerekir. 7571 sayılı Kanun’la Aralık 2025’ten beri bu kişiler dışındakilerin talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.
Kıymet takdirine itiraz etmediysem ihalenin feshini isteyebilir miyim?
Kıymet takdir raporu size usulüne uygun tebliğ edilmiş ve 7 günlük itiraz süresini kullanmamışsanız, değerin düşük belirlendiğini ihalenin feshi sebebi olarak ileri süremezsiniz. Rapor hiç ya da usulsüz tebliğ edilmişse kıymet takdiri sizin yönünüzden kesinleşmemiştir ve bu husus fesih incelemesinde değerlendirilir.
İhalenin feshi davası ne kadar sürer?
İİK m.134’e göre icra mahkemesi, talep tarihinden itibaren 20 gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmese bile karar verir. Bilirkişi incelemesi, keşif ve tebligat araştırması bu süreyi uzatabilir. Karara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna gidilebilir.
Ortaklığın giderilmesi satışında ihalenin feshi istenebilir mi?
Evet. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) kararıyla satış memurluğunca yapılan ihalelerde de İİK m.134’teki süre, sebepler ve para cezası kuralları uygulanır. Paydaşlardan biri, satış ilanının kendisine tebliğ edilmemesi gibi bir usulsüzlüğü 7 günlük süre içinde ileri sürebilir.
Yazar Hakkında
Av. Mustafa Şahin, Adıyaman Barosu’na kayıtlı avukattır ve Kahta ile Adıyaman merkezde icra takipleri, taşınmaz satışları, ortaklığın giderilmesi davaları ve icra mahkemesindeki şikâyetlerde vekillik yürütmektedir. Kahta’da en sık sorulanlar, hisseli tarla satışlarında paydaşlara yapılan tebligatlar ve ret hâlindeki para cezasıdır. Bu yazı 5 Kasım 2026 itibarıyla güncel İİK ve TBK metinleri ile tam okunmuş Yargıtay kararları esas alınarak hazırlanmıştır.
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
