Kısa cevap: Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme kararıyla yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Türk Borçlar Kanunu m.345 uyarınca dava her zaman açılabilir; ancak kararın yeni kira dönemi başından itibaren geçerli olması, davanın dönem başlangıcından en geç otuz gün önce açılmasına ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmış olmasına bağlıdır. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, sözleşmedeki artış oranı ile taşınmazın güncel emsal kira bedeli arasında zamanla belirgin bir fark oluşabilir. Kira tespit davası, bu farkın mahkeme kararıyla giderilmesini sağlayan yoldur. Bu yazıda davanın şartları, zamanlaması ve Kahta’daki uygulamada dikkat çeken noktalar genel hatlarıyla ele alınmaktadır.
Yeni kira döneminden itibaren geçerli bir tespit kararı için bildirim ve dava zamanlaması belirleyicidir. Kahta’daki kira ilişkiniz için değerlendirme talep edebilirsiniz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, tarafların kira bedeli üzerinde anlaşamaması hâlinde bedelin mahkeme kararıyla belirlenmesini sağlayan bir davadır. Dava sonunda verilen karar, tarafların iradesinin yerine geçerek yeni kira bedelini oluşturur. Bu nedenle dava, niteliği itibarıyla inşai (yenilik doğuran) bir dava olarak kabul edilir.
Dava yalnızca kiraya verenin başvurabileceği bir yol değildir. Kira bedelinin emsallere göre yüksek kaldığını değerlendiren kiracı da bedelin yeniden belirlenmesi talebiyle dava açabilir. Uygulamada davaların büyük çoğunluğu artırım talebiyle açılmakla birlikte, kanun her iki tarafa da bu imkânı tanımaktadır.
Beş Yıl Kuralı: Endeks Sınırı ve Hakkaniyet Değerlendirmesi
Türk Borçlar Kanunu m.344’ün ilk iki fıkrası, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışı bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlar. Bu sınır, sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi geçerlidir.
Maddenin devamı ise beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmeler için ayrı bir rejim öngörür. Bu hâlde hâkim; tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler. Uygulamada “beş yıl kuralı” olarak anılan bu ayrım, davanın sonucunu doğrudan etkilediği için dava açılmadan önce sözleşme tarihinin ve yenileme geçmişinin dikkatle hesaplanması gerekir.
Otuz Günlük Bildirim ve Davanın Zamanlaması
Kira tespit davasında en çok hak kaybına yol açan nokta, davanın hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağıdır. Türk Borçlar Kanunu m.345 uyarınca dava her zaman açılabilir. Ancak verilecek kararın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için iki seçenekten birinin gerçekleşmesi gerekir:
- Davanın, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki tarihte açılmış olması,
- Ya da kiraya verenin bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması. Bu bildirim yapılmışsa dava, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığında da karar dönem başından itibaren geçerli olur.
Bu koşullar sağlanmadan açılan davada verilen karar, kural olarak bir sonraki kira döneminin başından itibaren hüküm doğurur. Bu da kiraya veren bakımından bir yıllık gecikme anlamına gelebilir. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması, tarihinin ve içeriğinin ispatı bakımından uygulamada tercih edilen yoldur.
Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk
Kira bedelinin tespiti davası, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Bu tarihten sonra açılacak davalarda arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması ve anlaşma sağlanamadığına ilişkin son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Arabulucuya başvurulmadan açılan davada mahkeme, eksikliğin giderilmesi için kesin süre verir; bu süre içinde tutanak sunulmazsa dava usulden reddedilir.
Arabuluculuk aşamasının, otuz günlük bildirim süresiyle birlikte planlanması önemlidir. Sürecin ne kadar süreceği önceden kesin olarak öngörülemeyeceğinden, yeni kira dönemine yakın başvurularda yazılı artış bildiriminin ayrıca yapılmış olması güvenli bir yol olarak değerlendirilir.
Kira tespit davasında genel süreç akışı
Kahta’da Kira Tespit Davalarında Dikkat Çeken Noktalar
Kahta’da kira tespit davalarının sonucunu belirleyen en önemli unsur emsal kira araştırmasıdır. İlçe genelinde taşınmazların konumu, cadde üzerinde bulunup bulunmaması ve bina yaşı arasında ciddi farklar bulunduğundan, bilirkişi incelemesinde karşılaştırılan taşınmazların gerçekten benzer nitelikte olması önem taşır. Emsal olarak gösterilen taşınmazların dosyaya somut verilerle sunulması, raporun isabetini artırır.
İkinci önemli nokta, kira ilişkisinin başlangıç tarihinin doğru tespitidir. Sözleşmenin yenilenme biçimi, ara dönemde imzalanan yeni sözleşmeler ya da tarafların değişmesi, beş yıllık sürenin hesabını etkileyebilir. Bu nedenle dava öncesinde tüm sözleşme ve ek belgelerin bir arada değerlendirilmesi gerekir.
Kira ilişkisinin genel çerçevesi için Kahta kira avukatı yazımızı, taşınmaza ilişkin diğer uyuşmazlıklar için Kahta gayrimenkul avukatı yazımızı inceleyebilirsiniz. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerinin tam metnine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası ne zaman açılabilir?
Türk Borçlar Kanunu m.345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak kararın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için davanın, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olması ya da kiraya verenin bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olması gerekir.
Beş yıl şartı ne anlama geliyor?
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranıyla bağlı kalmaksızın; kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirleyebilir. Beş yıl dolmadan açılan davalarda ise kural olarak endeks üst sınırı esas alınır.
Kira tespit davasında hangi mahkeme görevlidir?
Kira ilişkisinden doğan davalarda olduğu gibi kira bedelinin tespiti davasında da sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekir mi?
Evet. Kira bedelinin tespiti davası, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir.
Kiracı da kira tespit davası açabilir mi?
Kira bedelinin tespiti davası yalnızca artırım amacıyla açılmak zorunda değildir. Kira bedelinin emsallere göre fahiş kaldığını değerlendiren kiracı da bedelin yeniden belirlenmesi talebiyle dava açabilir.
Mahkeme kira bedelini neye göre belirler?
Mahkeme genellikle taşınmazın konumu, yüzölçümü, yaşı, kullanım amacı ve çevredeki benzer taşınmazların kira bedelleri üzerinden keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Emsal araştırması dosyanın sonucunda belirleyici olur.
Sözleşme tarihi, artış oranı ve emsal kira bedelleri üzerinden dosyanızın değerlendirilmesi için Kahta ve Adıyaman’dan görüşme talep edebilirsiniz.
Yazar Hakkında
Av. Mustafa Şahin, Adıyaman Barosu’na kayıtlı olarak Adıyaman ve Kahta merkezli çalışmalarında kira hukuku uyuşmazlıklarında da faaliyet göstermektedir. Kira bedelinin tespitine ilişkin süreçlerde sözleşme tarihinin, artış geçmişinin ve emsal kira verilerinin bir arada değerlendirilmesi gibi sonucu etkileyen aşamalara özen gösterilmektedir.
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
