Kısa cevap: Kira hukuku; kira bedelinin belirlenmesi ve artırılması, kiralananın tahliyesi, kira alacağının tahsili ve depozito gibi uyuşmazlıkları kapsar. Kira ilişkisinden doğan davalarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu zorunluluğun dışındadır.
Kira ilişkisi, hem kiracı hem de kiraya veren bakımından uzun süreli ve düzenli yükümlülükler doğuran bir ilişkidir. Bu nedenle uyuşmazlıkların çoğu tek bir olaydan değil, zaman içinde biriken artış, ödeme ve kullanım sorunlarından doğar. Bu yazıda Kahta’daki kira uyuşmazlıklarında sık karşılaşılan başlıklar ve bunların hukuki dayanakları genel hatlarıyla ele alınmaktadır.
Kira artışı, tahliye ihtarı ve dava açma süreleri çoğu zaman aylarla sınırlıdır. Kahta’daki kira ilişkinizle ilgili adım atmadan önce hukuki değerlendirme alabilirsiniz.
Kira Hukuku Hangi Uyuşmazlıkları Kapsar?
Kira hukuku, Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiraları ise kanunun 339 ve devamı maddelerinde ayrıca ele alınmış, kiracıyı koruyucu özel hükümlere bağlanmıştır. Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık başlıkları şunlardır:
- Yıllık kira artış oranının hesaplanması ve fazla tahsil edilen bedelin iadesi,
- Kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesi (kira tespiti),
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye ve alacağın tahsili,
- Gereksinim, yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi sebeplerle tahliye,
- Depozitonun iadesi, kiralananın kullanımından doğan hasar ve ayıp iddiaları,
- Kiralananın devri, alt kira ve kira ilişkisinin yeni malike geçmesi.
Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklar çoğu zaman kira ilişkisiyle sınırlı kalmaz; mülkiyet ve paydaşlık sorunlarıyla iç içe geçebilir. Bu başlıkların genel çerçevesi için Kahta gayrimenkul avukatı yazımızı, taşınmazın haksız kullanımından doğan talepler için Kahta ecrimisil davası yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kira Bedelinin Artırılmasında Yasal Sınır
Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa dahi uygulanır; sözleşmede hiçbir oran kararlaştırılmamışsa artış yine aynı üst sınıra göre yapılır.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise durum farklıdır. Bu hâlde hâkim, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirleyebilir. Bu değerlendirme, ancak açılacak bir kira tespit davasıyla mümkündür.
Kira Sözleşmesi Hangi Hâllerde Sona Erer?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ile kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme imkânları eşit değildir. Kiracı, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir; bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise sözleşmeyi yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sona erdiremez.
Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceği hâller kanunda sınırlı biçimde sayılmıştır. Bunlar başlıca; gereksinim, yeniden inşa ve imar (TBK m.350), yeni malikin gereksinimi (TBK m.351), tahliye taahhüdü ile iki haklı ihtar (TBK m.352) ve on yıllık uzama süresinin dolmasıdır (TBK m.347). Bu sebeplerin her biri kendi usulüne ve süresine tabidir; birinde geçerli olan süre diğerine uygulanmaz.
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculuk sürecine başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
Bu zorunluluğun kapsamı dışında bırakılan başlıca hâl, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir. Bu istisnanın dar yorumlanması gerektiği kabul edilmektedir; dolayısıyla kira alacağı ve tahliye talebi dava yoluyla ileri sürülecekse arabuluculuk aşamasının tamamlanmış olması gerekir.
Kira uyuşmazlıklarında genel süreç akışı
Kahta’da Kira Uyuşmazlıklarında Dikkat Edilen Noktalar
Kahta’da kira uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü, sözleşmenin sözlü yapılmış olması veya ödemelerin elden yapılması nedeniyle ispat sorunundan kaynaklanmaktadır. Kira bedelinin banka aracılığıyla ve açıklama alanına ilgili ay yazılarak ödenmesi, sonraki bir uyuşmazlıkta ödeme savunmasını büyük ölçüde kolaylaştırır.
İkinci sık görülen sorun, ihtarnamelerin içerik ve süre bakımından hatalı düzenlenmesidir. Örneğin temerrüt ihtarında kanunda öngörülen sürenin tanınmaması ya da tahliye davasının kanuni süresinden sonra açılması, esasa girilmeden sonuç alınamamasına yol açabilir.
Üçüncü olarak, taşınmaz üzerinde birden fazla paydaş bulunması hâlinde kira ilişkisinin yönetimi ve dava açma yetkisi ayrı bir değerlendirme gerektirir. Paydaşlık ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar için Kahta ortaklığın giderilmesi davası yazımızı, tapu kaydına ilişkin işlemler için Kahta tapu avukatı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Türk Borçlar Kanunu’nun kira ilişkisine dair hükümlerinin tam metnine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira artışı her yıl serbestçe belirlenebilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılmış olsa dahi bu üst sınır uygulanır.
Kira uyuşmazlığında hangi mahkeme görevlidir?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 uyarınca, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler saklı kalmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil tüm uyuşmazlıklarda dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Kira davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışında tutulmuştur.
Kiraya veren sözleşme süresi bittiği için kiracıyı çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin bitmiş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Sözleşme, kiracı bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla birer yıl uzar. Kiraya verenin sona erdirme imkânı kanunda sayılan sebeplerle sınırlıdır.
On yılı dolduran kiracı çıkarılabilir mi?
Türk Borçlar Kanunu m.347 uyarınca, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kira sözleşmesinin yazılı olması şart mıdır?
Kira sözleşmesi kural olarak şekle bağlı değildir; sözlü sözleşme de geçerlidir. Ancak uyuşmazlık hâlinde kira bedeli, süre, depozito ve tarafların yükümlülükleri gibi noktaların ispatı açısından yazılı sözleşme büyük önem taşır.
Sözleşmeniz, ihtarnameniz ve ödeme kayıtlarınız üzerinden somut durumunuza uygun yol haritasının çıkarılması için görüşme talep edebilirsiniz.
Yazar Hakkında
Av. Mustafa Şahin, Adıyaman Barosu’na kayıtlı olarak Adıyaman ve Kahta merkezli çalışmalarında kira hukukundan doğan uyuşmazlıklarda da faaliyet göstermektedir. Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağının tahsili süreçlerinde sözleşme metninin, ihtarnamelerin ve ödeme kayıtlarının değerlendirilmesi gibi sürecin seyrini etkileyen aşamalara özen gösterilmektedir.
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
