Kısa cevap: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ancak kanunda sayılan sebeplere dayanılarak tahliye edilebilir. Bu sebepler başlıca temerrüt, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, gereksinim, yeniden inşa ve on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Tahliye, sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava ya da tahliye talepli ilamsız icra takibi yoluyla yürütülür; her sebebin kendine özgü usulü ve hak düşürücü süresi vardır.
Kira ilişkisinin sona erdirilmesi, uygulamada en çok usul hatası yapılan alanlardan biridir. Doğru sebebe dayanılmaması, ihtarnamenin eksik düzenlenmesi veya davanın süresinde açılmaması, esasa girilmeden sonuç alınamamasına yol açabilir. Bu yazıda kiracının tahliyesine ilişkin sebepler ve izlenebilecek yollar genel hatlarıyla ele alınmaktadır.
Temerrüt, tahliye taahhüdü ve ihtiyaç gibi sebeplerin her birinin ayrı usulü ve süresi vardır. Kahta’daki kira ilişkiniz için doğru yolun belirlenmesi önemlidir.
Kiracı Hangi Sebeplerle Tahliye Edilebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyucu bir sistem benimsemiştir. Kiraya veren, sözleşme süresinin sona ermiş olmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplere dayanılarak istenebilir. Bu sebepler iki grupta toplanır:
- Kiracıdan kaynaklanan sebepler: Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt), yazılı tahliye taahhüdüne uyulmaması, bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması.
- Kiraya verenden kaynaklanan sebepler: Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gereksinim, taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı, yeni malikin gereksinimi ve on yıllık uzama süresinin dolması.
Her sebebin kendine özgü şartları, ihtar usulü ve dava süresi vardır. Bir sebep için öngörülen süre diğerine uygulanmaz; bu nedenle dosyaya en uygun sebebin baştan doğru belirlenmesi süreci belirler.
Kira Bedelinin Ödenmemesi: Temerrüt Yoluyla Tahliye
Uygulamada en sık başvurulan yol, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliyedir. Türk Borçlar Kanunu m.315 uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa edilmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve süre, yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarihten itibaren işlemeye başlar.
Bu yol, uygulamada çoğunlukla İcra ve İflas Kanunu m.269 ve devamı uyarınca tahliye talepli ilamsız icra takibiyle birlikte yürütülür. Bu takipte kiracıya gönderilen ödeme emri hem kira alacağının tahsilini hem de ödenmemesi hâlinde tahliyeyi kapsar.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye
Türk Borçlar Kanunu m.352/1 uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa, kiraya veren sözleşmeyi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Bu bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir.
Taahhüdün geçerliliği bakımından üç nokta öne çıkar: taahhüdün yazılı olması, kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olması ve boşaltma tarihinin belirli ya da belirlenebilir olması. Uygulamada en çok tartışılan husus, taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı anda ve boş olarak imzalatıldığı yönündeki iddialardır. Bu nedenle taahhütnamenin tarihi ve düzenleniş biçimi dosyanın seyrinde belirleyici olabilmektedir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu m.352/2’ye göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ya da ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Bu yolda dikkat edilmesi gereken nokta, ihtarların ayrı ayrı ve gerçekten haklı olmasıdır. Aynı aya ilişkin gönderilen birden fazla ihtar tek ihtar sayılır. Ayrıca ihtarların yazılı olması ve muaccel hâle gelmiş kira borcuna ilişkin bulunması gerekir.
Kiracının tahliyesinde genel süreç akışı
Kahta’da Tahliye Süreçlerinde Sık Yapılan Hatalar
İlk sırada, ihtarnamenin içerik yönünden eksik düzenlenmesi gelir. Temerrüt ihtarında kanunda öngörülen sürenin açıkça tanınmaması ya da sürenin otuz günden kısa belirlenmesi, takibin tahliye yönünden sonuçsuz kalmasına yol açabilir. İhtarnamede hangi aylara ait kira borcunun istendiğinin ayrı ayrı gösterilmesi de önem taşır.
İkinci sık hata, davanın kanuni süre geçtikten sonra açılmasıdır. Tahliye sebeplerinin çoğu bir aylık hak düşürücü süreye bağlanmıştır ve bu süre hâkim tarafından resen gözetilir. Süresi geçtikten sonra açılan dava esasa girilmeden reddedilir; bu durumda çoğu zaman bir sonraki kira yılının beklenmesi gerekir.
Üçüncü olarak, kiracının kendiliğinden çıkarılmaya çalışılması ciddi sonuçlar doğurabilir. Kilidin değiştirilmesi, eşyaların çıkarılması veya aboneliklerin kestirilmesi gibi davranışlar hem tazminat sorumluluğu hem de cezai sorumluluk gündeme getirebilir.
Kira ilişkisinin genel çerçevesi için Kahta kira avukatı yazımızı, taşınmazın haksız kullanımından doğan talepler için Kahta ecrimisil davası yazımızı inceleyebilirsiniz. İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili hükümlerinin tam metnine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz.
Tahliye kararı alınmadan kilit değiştirmek ya da eşyaları dışarı çıkarmak, ev sahibi için konut dokunulmazlığının ihlali riskini doğurur.
Sıkça Sorulan Sorular
Kirasını ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verip bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m.315). Uygulamada bu yol, çoğunlukla İcra ve İflas Kanunu m.269 vd. uyarınca tahliye talepli ilamsız icra takibiyle birlikte yürütülür.
İcra yoluyla tahliyede süreler nasıl işler?
Tahliye talepli ilamsız takipte kiracıya ödeme emri tebliğ edilir. Kiracının itiraz için yedi günlük, kira borcunu ödemek için ise otuz günlük süresi bulunur. İtiraz edilmez ve ödeme de yapılmazsa, ihtar süresinin bitimini izleyen altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nedir?
Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ya da ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2).
Tahliye taahhüdü her durumda geçerli midir?
Hayır. Taahhüdün yazılı olması, kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olması ve boşaltma tarihinin belirli ya da belirlenebilir olması gerekir. Bu şartlar sağlanmışsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/1).
Tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk kural olarak dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ise bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Bu istisnanın dar yorumlanması gerektiği kabul edilmektedir.
Kiracı kendiliğinden evden çıkarılabilir mi?
Hayır. Kilit değiştirmek, eşyaları çıkarmak veya elektrik ve su aboneliğini kestirmek gibi fiillere başvurulamaz. Tahliye ancak mahkeme kararı ya da icra mahkemesi kararına dayalı olarak icra dairesi eliyle gerçekleştirilebilir; aksi davranışlar ayrıca hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.
Elinizdeki sözleşme, taahhütname ve ihtarnameler üzerinden hangi tahliye yolunun uygun olduğunun belirlenmesi için görüşme talep edebilirsiniz.
Yazar Hakkında
Av. Mustafa Şahin, Adıyaman Barosu’na kayıtlı olarak Adıyaman ve Kahta merkezli çalışmalarında kira ilişkisinin sona erdirilmesine yönelik uyuşmazlıklarda da faaliyet göstermektedir. Tahliye süreçlerinde dayanılacak sebebin doğru belirlenmesi, ihtarnamenin usulüne uygun düzenlenmesi ve kanuni sürelerin takibi gibi sonucu etkileyen aşamalara özen gösterilmektedir.
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
