Kısa cevap: Kiraya veren; kira bedelinin zamanında ödenmesini isteme, yasal sınırlar içinde artış talep etme, kanunda sayılan sebeplerin varlığı hâlinde tahliye isteme ve kiralananın özenle kullanılmasını bekleme haklarına sahiptir. Buna karşılık kiralananı kullanıma elverişli hâlde bulundurmak ve esaslı ayıpları gidermekle yükümlüdür. Tahliye ve alacak talepleri kanunda öngörülen usul ve sürelere bağlıdır.
Kiraya veren açısından kira ilişkisi, düzenli bir gelir kaynağı olmasının yanında sürekli takip gerektiren bir hukuki ilişkidir. Ödemelerin gecikmesi, taşınmazın amacı dışında kullanılması ya da kiracının çıkmaması gibi durumlarda hangi yolun izleneceği, çoğu zaman kısa süreler içinde karar verilmesi gereken bir konudur. Bu yazıda kiraya verenin hakları ve başvurabileceği hukuki yollar genel hatlarıyla ele alınmaktadır.
Kiraya verenin başvurabileceği yolların çoğu hak düşürücü sürelere bağlıdır. Kahta’daki taşınmazınıza ilişkin süreci zamanında değerlendirmekte yarar vardır.
Kiraya Verenin Temel Hakları
Kira sözleşmesi, kiraya verene bir dizi hak tanırken aynı zamanda yükümlülükler de yükler. Kiraya verenin başlıca hakları şunlardır:
- Kira bedelinin sözleşmede kararlaştırılan zamanda ve yerde ödenmesini isteme,
- Yasal sınırlar içinde yıllık kira artışı talep etme,
- Beş yılı aşan kira ilişkilerinde emsallere göre bedelin yeniden belirlenmesini dava yoluyla isteme,
- Kanunda sayılan sebeplerin varlığı hâlinde kiralananın tahliyesini isteme,
- Kiralananın sözleşmeye uygun ve özenle kullanılmasını bekleme,
- Kiracının borçlarına karşılık verilen güvence bedelinden (depozito) yararlanma.
Buna karşılık kiraya veren; kiralananı sözleşmede öngörülen kullanıma elverişli hâlde teslim etmek, bu durumda bulundurmak ve kiralananın esaslı ayıplarını gidermekle yükümlüdür. Vergi ve benzeri yükümlülüklerle kiralananın sigortası gibi giderler de kural olarak kiraya verene aittir.
Kira Bedelinin Artırılması ve Yasal Sınır
Kiraya verenin en sık gündeme getirdiği başlık kira artışıdır. Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile bu üst sınır uygulanır; sözleşmede hiçbir oran belirlenmemişse artış yine aynı ölçüte göre yapılır.
Bu sınırın üzerinde bir bedel talep edilecekse izlenecek yol tek taraflı artış bildirimi değil, kira bedelinin tespiti davasıdır. Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim, emsal kira bedellerini de gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirleyebilir. Sürecin ayrıntıları için Kahta kira tespit davası yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kira Alacağının Tahsili
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya verenin önünde iki temel yol vardır. Birincisi, İcra ve İflas Kanunu m.269 ve devamı uyarınca tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatmaktır. Bu takipte kiracıya gönderilen ödeme emri hem alacağın tahsilini hem de ödenmemesi hâlinde tahliyeyi kapsar; kiracının itiraz için yedi, ödeme için otuz günlük süresi bulunur.
İkinci yol, sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açmaktır. Bu yolda dava şartı olan arabuluculuk sürecinin önceden tamamlanmış olması gerekir. Uygulamada, tahliye de hedefleniyorsa icra yolu daha hızlı sonuç verdiği için tercih edilmekte; yalnızca birikmiş alacağın tahsili amaçlanıyorsa her iki yol da kullanılabilmektedir.
Depozito ve Kiralananın Zarar Görmesi
Depozito, kiracının sözleşmeden doğan borçlarının güvencesini oluşturur ve kira ilişkisi sona erdiğinde kural olarak iade edilir. Kiraya veren, ödenmemiş kira ve yan gider borçları ile kiralananda meydana gelen ve olağan kullanımı aşan zararları bu bedelden karşılayabilir. Buna karşılık boya, badana veya olağan yıpranma gibi kalemler için kesinti yapılması kural olarak kabul edilmez.
Kiralananın zarar görüp görmediği yönündeki tartışmaların önüne geçmek için, teslim ve tahliye aşamalarında taşınmazın durumunu gösteren tutanak düzenlenmesi ve fotoğraflarla kayıt altına alınması uygulamada en etkili yöntemdir. Sayaç endekslerinin de tutanağa işlenmesi, yan giderler bakımından ayrıca yarar sağlar.
Kiraya veren açısından genel süreç akışı
Kahta’da Kiraya Verenlerin Dikkat Etmesi Gereken Noktalar
İlk olarak, kira ödemelerinin banka aracılığıyla ve açıklama alanına ilgili ay yazılarak alınması önerilir. Elden yapılan ödemeler, sonradan hangi aya mahsup edildiği tartışmasına yol açmakta ve özellikle iki haklı ihtar ile temerrüt iddialarında ispat sorunu doğurmaktadır.
İkinci olarak, tahliye talebinin dayanacağı sebebin baştan doğru belirlenmesi gerekir. Gereksinim, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar birbirinden bağımsız sebeplerdir; birinin şartları gerçekleşmemişse diğerine dayanılarak açılan davada süre yeniden başlamaz. Tahliye yollarının karşılaştırması için Kahta kiracı tahliye avukatı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Üçüncü olarak, taşınmaz üzerinde birden fazla paydaş varsa kira ilişkisinin yönetimi ve dava açma yetkisi ayrı bir değerlendirme gerektirir. Paydaşlar arası uyuşmazlıklar için Kahta ortaklığın giderilmesi davası yazımıza, taşınmazın tapu durumuna ilişkin işlemler için Kahta tapu avukatı yazımıza bakabilirsiniz.
Türk Borçlar Kanunu’nun kira ilişkisine dair hükümlerinin tam metnine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz.
Ev sahibinin kiralanan eve hangi koşullarda girebileceğini ev sahibi kiracının evine girebilir mi sorusu üzerinden anlattık.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi kira bedelini dilediği gibi artırabilir mi?
Hayır. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu sınırın üzerinde bir bedel talep edilecekse kira tespit davası açılması gerekir.
Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin dolmasına dayanarak kiracıyı çıkaramaz. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplere ve bu sebeplere ilişkin usul ve sürelere uyularak istenebilir.
Ödenmeyen kira alacağı nasıl tahsil edilir?
Kira alacağı için tahliye talepli ya da yalnızca alacağa yönelik ilamsız icra takibi başlatılabileceği gibi, sulh hukuk mahkemesinde alacak davası da açılabilir. Dava yoluna gidilecekse dava şartı olan arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması gerekir.
Depozito hangi hâllerde kesilebilir?
Depozito, kiracının sözleşmeden doğan borçlarının güvencesidir. Kiralananda olağan kullanımı aşan zararların veya ödenmemiş kira ve yan gider borçlarının karşılanmasında kullanılabilir. Olağan kullanımdan kaynaklanan eskime gerekçesiyle kesinti yapılamaz.
Taşınmazı satın alan yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?
Türk Borçlar Kanunu m.351 uyarınca yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunuyorsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracı taşınmazı başkasına devredebilir mi?
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına devredemez veya alt kiraya veremez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu konuda kanunda özel sınırlamalar bulunmakta olup, rıza dışı devir tahliye sebebi olarak ileri sürülebilir.
Kira alacağı, tahliye ve tazminat başlıklarında hangi yolların açık olduğunun tespiti için Kahta ve Adıyaman’dan görüşme talep edebilirsiniz.
Yazar Hakkında
Av. Mustafa Şahin, Adıyaman Barosu’na kayıtlı olarak Adıyaman ve Kahta merkezli çalışmalarında kiraya verenin taraf olduğu uyuşmazlıklarda da faaliyet göstermektedir. Kira alacağının tahsili, tahliye ve kira bedelinin yeniden belirlenmesi süreçlerinde sözleşmenin ve ödeme kayıtlarının değerlendirilmesi gibi sürecin seyrini etkileyen aşamalara özen gösterilmektedir.
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
