Kısa cevap: Kat malikleri kurulu kararının iptali davası, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 uyarınca sulh hukuk mahkemesinde açılır. Süre; toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan malik için kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aydır. Yok hükmündeki kararlar bakımından süre aranmaz. Ödenmeyen aidatlar için yönetici icra takibi başlatabilir; kiracı da kira borcuyla sınırlı olmak üzere müteselsilen sorumludur.
Apartman ve site uyuşmazlıkları, düşük tutarlı görünmesine rağmen komşuluk ilişkilerini uzun süre etkileyen dosyalardır. Çoğu ihtilafın kökeninde ise tek bir belge yatar: yönetim planı.
Aleyhinize olduğunu düşündüğünüz bir kurul kararı varsa süre dolmadan değerlendirme yaptırabilirsiniz.
Yönetim Planı: Uyuşmazlıkların Başladığı Yer
Yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma amacını, yönetici ve denetçinin görevlerini ve kat malikleri arasındaki ilişkileri düzenleyen temel belgedir. Kanun, yönetim planını bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olarak kabul eder; yönetim planı tapu kütüğüne işlenir ve sonradan bağımsız bölüm edinen kişileri de bağlar.
Uygulamada uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, yönetim planının hiç okunmamış olmasından ya da planda açık hüküm bulunmamasından doğar. Aidatın nasıl paylaştırılacağı, hangi giderlerin ortak gider sayılacağı, evcil hayvan bulundurma, işyeri olarak kullanım, otopark tahsisi ve ortak alanların kullanım esasları öncelikle yönetim planına göre çözülür. Yönetim planının değiştirilmesi ise kanunun aradığı nitelikli çoğunluğa bağlıdır; basit bir kurul kararıyla plan hükmü ortadan kaldırılamaz.
Kurul Kararının İptalinde Süreler
Aidat ve Ortak Gider Sorumluluğu
Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak giderlerine ve yönetim için toplanacak avansa katılmakla yükümlüdür. Katılım payları, kanunda belirlenen esaslara ve yönetim planındaki düzenlemeye göre hesaplanır: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avansa kat malikleri eşit olarak, ana gayrimenkulün sigorta primleri ile bakım, koruma ve onarım giderlerine ise arsa payları oranında katılır.
Aidatını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici, ortak gider ve avans alacağının tahsili için icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Kanun ayrıca gecikme hâli için tazminat öngörmüştür; bu tazminat, aidatın geç ödenmesinin yaptırımıdır ve ayrıca hükme gerek kalmaksızın talep edilebilir.
Kiracının durumu uygulamada en çok sorulan konulardandır. Bağımsız bölümden fiilen yararlanan kiracı, ortak gider ve avans borcundan kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak bu sorumluluk sınırsız değildir: kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Dolayısıyla yönetici, birikmiş aidat için hem malike hem kiracıya başvurabilir; kiracıdan tahsil edilebilecek tutar ise kira alacağı kadardır.
Malik ve kiracı arasındaki sorumluluk dağılımının kurgulanması için destek alabilirsiniz.
Ortak Alanlar ve Projeye Aykırı Kullanım
Ortak yerler üzerinde her kat malikinin kullanma hakkı vardır; ancak bu hak, diğer maliklerin haklarını zedelemeyecek ölçüde kullanılmalıdır. Merdiven boşluğu, koridor, bahçe, otopark, çatı ve dış cephe gibi alanlar bu kapsamdadır. Bu alanlarda inşaat, onarım, tesis yapılması ve değişiklik için kanunun aradığı nitelikli çoğunluk ya da oybirliği koşullarının sağlanması gerekir; tek başına veya basit çoğunlukla alınmış bir kararla ortak alanın niteliği değiştirilemez.
Uygulamada sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklar arasında ortak alanın bir bağımsız bölüme katılması, balkonun kapatılması, dış cepheye klima ünitesi ve reklam panosu takılması, çatı katına yapı eklenmesi ve otopark alanının fiilen işgali sayılabilir. Ayrıca ana gayrimenkulün mimari projesine ve yönetim planına aykırı kullanım da dava konusu olabilir: konut olarak tahsis edilmiş bağımsız bölümün kanunda sayılan bazı işler için kullanılması özel kurallara tabidir.
Bu tür ihlallerde kat malikleri, hâkimin müdahalesini isteyerek aykırılığın giderilmesini ve eski hâle getirilmesini talep edebilir. Kanunda öngörülen ağırlıktaki hâllerde ise, diğer kat maliklerinin bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devrini istemeleri dahi gündeme gelebilir. Bu son çare niteliğindeki yaptırımın koşulları dar yorumlanır.
Sonuç ve Değerlendirme
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında üç nokta belirleyicidir: yönetim planının ne dediğinin baştan tespiti, kurul kararına itiraz sürelerinin kaçırılmaması ve aidat takiplerinde malik-kiracı sorumluluk dağılımının doğru kurulmasıdır. Bir aylık iptal süresinin kısalığı ve altı aylık azami sürenin her hâlde işlemesi dikkate alındığında, aleyhe olduğu düşünülen bir kurul kararı karşısında beklemek çoğu zaman hak kaybına yol açar. Uyuşmazlığın niteliği gereği görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir.
Gayrimenkul Hukukuyla İlgili Diğer Yazılarımız
Taşınmaz uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için Kahta gayrimenkul avukatı yazımızı, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar için Kahta kira avukatı yazımızı, tahliye süreçleri için Kahta kiracı tahliye avukatı yazımızı, haksız kullanım tazminatı için Kahta ecrimisil davası avukatı yazımızı inceleyebilirsiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun güncel tam metnine Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat malikleri kurulu kararının iptali davası hangi sürede açılır?
634 sayılı Kanun m.33 uyarınca toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay, toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde iptal davası açabilir.
Kurul kararının iptali davasında görevli mahkeme hangisidir?
Dava, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda genel olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Yok hükmündeki kararlar için de süre işler mi?
Kat malikleri kurulu kararının yok hükmünde veya mutlak butlanla sakat olduğu hâllerde süre koşulu aranmaz; bu durum her zaman ileri sürülebilir. Ancak kararın hangi kategoriye girdiği ayrı bir değerlendirme konusudur.
Aidat ödemeyen kat maliki hakkında ne yapılabilir?
Yönetici, ödenmeyen ortak gider ve avans alacağı için icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Kanun ayrıca gecikme tazminatı öngörmüştür. Alacak, kat malikinin yanı sıra bağımsız bölümü kullanan kiracı bakımından da müteselsil sorumluluk doğurabilir.
Kiracı aidattan sorumlu mudur?
634 sayılı Kanun uyarınca bağımsız bölümden fiilen yararlanan kiracı, ortak gider ve avans borcundan kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Ortak alanlar nasıl kullanılır, değiştirilebilir mi?
Ortak yerlerde her kat maliki kullanma hakkına sahiptir; ancak bu hak diğerlerinin hakkını zedelemeyecek biçimde kullanılmalıdır. Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılması ile değişiklik için kanunun aradığı nitelikli çoğunluk veya oybirliği koşullarının sağlanması gerekir.
Kat maliki rahatsız edici davranışlarda bulunuyorsa ne yapılabilir?
Kat malikleri, diğer maliklerin haklarını zedeleyecek ve ana gayrimenkulün düzenini bozacak davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırılık hâlinde hâkimin müdahalesi istenebilir; kanunda öngörülen ağır hâllerde bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının devri dahi gündeme gelebilir.
Yazıda anlatılanlar genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınıza özgü bir değerlendirme için bize ulaşabilirsiniz.
Yazar Hakkında
Av. Mustafa Şahin, Adıyaman Barosu’na kayıtlı olarak Adıyaman ve Kahta merkezli çalışmalarında gayrimenkul hukuku alanında da faaliyet göstermektedir. Kat mülkiyeti dosyalarında yönetim planının incelenmesi, kurul kararlarına itiraz sürelerinin takibi ve aidat takiplerinde taraf ile tutar belirlemesi gibi sürecin seyrini etkileyen aşamalara özen gösterilmektedir.
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
